밀양시부동산가격공시위원회 심의 회의록

□ 일 시: 2018. 1. 18.(목) 14:00

□ 장 소: 밀양시청 소회의실

□ 참 석: 밀양시부동산가격공시위원 7명

토지관리담당자 4명

□ 안 건: 2018년 표준지공시지가 의견청취 심의(4,014필)

개발부담금 종료시점 산정지가 심의(30필)

□ 심의결과: 원안가결

□ 밀양시부동산가격공시위원회 심의 회의록

(토지관리담당주사) 지금부터 2018년 표준지공시지가 의견청취 및 개발부담금 종료시점 산정지가 심의를 위한 밀양시부동산가격공시위원회를 회의를 개최하겠습니다. 국민의례는 시간관계 상 생략하겠습니다.

(토지관리담당주사) 금일 부동산가격공시위원회 진행순서를 말씀드리겠습니다.

먼저 의결정족수 보고, 부위원장님 인사말씀, 개회선언, 안건상정, 2018년 표준지공시지가 의견청취 및 개발부담금 종료시점 산정지가 설명, 안건심의, 폐회 순으로 진행하도록 하겠습니다.

(토지관리담당주사) - 개회(성원보고)

다음은 의결 정족수 보고를 드리겠습니다.

밀양시부동산가격공시위원회 위원 12명중 7명이 참석하여 성원이 되었음을 보고 드립니다. 다음은 조재환 부위원장님의 인사말씀 및 개회선언이 있겠습니다.

(부위원장) -(부위원장 인사말씀)

(부위원장) -(개회선언)

앞선 성원보고에서 12명중 7명이 참석하였기에 지금부터 2018년도 표준지공시지가 의견청취 및 개발부담금 종료시점 산정지가 심의를 위한 밀양시 부동산가격공시위원회 개회를 선언 합니다.

(부위원장)-(심의안 상정)

이어서 2018년도 표준지공시지가 의견청취 및 개발부담금 종료시점 산정지가에 대한 심의 안건을 상정합니다.

먼저 토지관리담당주사로부터 심의자료에 대한 설명이 있겠습니다.

(토지관리담당주사) - 제안설명(토지관리담당)

2018년도 표준지공시지가 의견청취 및 개발부담금 종료시점 산정지가 심의안에 대하여 설명을 드리도록 하겠습니다.

심의책자 1페이지를 보시겠습니다. 2018년도 표준지 공시지가 의견청취 심의안으로 의안번호 2018-1입니다. 제안이유는 매년 1월 1일 기준의 토지에 대한 적정가격을 평가·공시하여 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 적용하기 위하여 2018년 표준지 4,014필지 평가가격에 대한 우리 시 의견을 청취하고자 함이 되겠습니다.

근거는 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제8조 및 표준지의 선정 및 관리지침 제10조입니다.

심의대상으로는 담당감정평가사의 현지조사를 거쳐 제시한 밀양시 표준지 4,014필지의 평가가격에 대한 의견청취 심의입니다.

네 번째 표준지 공시지가의 효력입니다. 토지시장의 지가정보를 제공하며 일반적인 토지거래의 지표가 될 뿐더러 국가 또는 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우에 기준이 되며, 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 됩니다.

다음은 2페이지입니다. 조사평가 기간 및 일정입니다. 2017. 9. 22.부터 표준지 선정 및 조사를 시작하여 2017. 11. 29. 표준지를 확정하였고, 오늘 우리시 부동산가격공시위원회 표준지 평가가격에 대한 의견청취 심의를 거쳐서 2018. 2. 13.에 표준지 가격을 공시할 예정입니다.

여섯 번째 평가법인 및 읍면동별 감정평가사 현황은 유인물을 참조하시기 바랍니다.

3페이지 우리시 표준지 현황입니다. 밀양시 전체 표준지는 4,014필지로 주거용이 923필지, 상업업무용이 171필지, 주상복합용이 93필지, 공업용 35필지, 전이 1,347필지, 답이 938필지, 임야 503필지, 특수 토지 4필지입니다.

특수 토지는 내이동에 있는 시외버스 터미널, 활성동에 리더스 골프장, 부북에 있는 사포골프장, 퇴로고가마을 옆에 승마장입니다.

다음 4페이지 표준지 선정현황입니다. 밀양시 총 4,014필지로 재산정 필지는 3,948필지, 삭제는 96필지, 신규 66필지로 전년대비 30필지가 감되었습니다.

다음은 표준지 삭제사유별 내역은 분포밀도 조정 44필지, 이용상황 변경 21필지, 지적사항 변경이 12건, 형질변경 11필지, 기타 9필지입니다.

다음 5페이지 전년대비 평균 변동률입니다. 밀양시 전체 변동률은 9.33% 상승하였으며 주거용이 8.99%, 상업업무용이 1.76%, 주상복합용이 3.46%, 공업용이 5.11%, 전이 15.22%, 답이 10.94%, 임야 13.01% 상승하였습니다. 참고로 도내 평균은 8.56% 상승하였습니다.

다음 5페이지 이용상황별 전년대비 평균 변동률입니다. 전년대비 평균 변동률은 8.06%가 되겠으며 주거용이 7.22%, 상업업무용 1.21%, 주상복합용 3.12%, 공업용 3.36%, 전이 13.24%, 답이 10.05%, 임야가 10.17%가 되겠습니다.

다음 6페이지 용도지역별 지가통계입니다. 우리시 전체 최고지가는 내일동 625-3번지로 가격은 293만원입니다. 최저지가는 청도면 요고리 산454번지로 가격은 330원입니다. 용도별 최고, 최저지가는 유인물을 참조해주시기 바랍니다.

다음은 지목별 지가통계입니다. 전의 평균지가는 42,971원, 답의 평균지가는 43,998원, 대의 평균지가는 261,250원, 임야의 평균지가는 1,225원, 기타 107,793원이 되겠습니다.

다음 7페이지 개발부담금 종료시점 산정지가 심의안이 되겠습니다. 의안번호 2018-2입니다. 먼저 제안이유입니다.『개발이익 환수에 관한 법률』제3조에 의거하여 개발부담금 부과대상토지에서 발생되는 개발이익을 국가가 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 효율적인 이용을 촉진하고자 함이 되겠습니다.

심의근거는 개발이익 환수에 관한 법률 시행규칙 제8조입니다. 개발부담금 부과대상 사업으로는 개발이익의 20%부과 대상사업과 25%부과 대상사업으로 분류가 되며, 20%부과 사업은 택지개발이나 산업단지 등 대규모 개발사업이 되겠으며 25% 부과사업은 일반적인 지목변경 사업이 되겠습니다. 부과대상 개발사업면적은 도시지역은 1,500제곱미터 이상, 비도시지역은 2,500 제곱미터 이상으로 되겠습니다. 다음은 개시시점지가입니다. 개시시점지가는 인허가 당시 산정한 공시지가를 말하며 종료시점지가는 준공시점에 산정한 지가를 말합니다.

개발부담금 부과기준은 개발이익은 종료시점 당시의 종료시점 지가에서 인허가 당시의 개시시점지가와 정상지가상승분, 개발비용을 제한 금액을 말하며 통상적으로 지목변경을 수반하는 사업의 경우 개발이익의 25%가 개발부담금으로 부과되며 징수금 배분은 국세 50%, 지방세 50%로 배분이 됩니다.

다음 9페이지 종료시점 산정지가 심의조서로 금일 총 5건에 30필지이며 일련번호 순으로 현황도면을 보면서 설명 드리도록 하겠습니다.

먼저 13페이지 일련번호 1번입니다.

토지소재는 삼랑진읍 미전리 562 외 21필지로 공장 및 진입도로 부지가 되겠습니다. 사업기간은 2007년 11월에 허가를 받아 2017년 12월에 사업이 종료되었습니다. 10년간의 사업기간으로 소유자가 그동안 여러 번 바뀌었습니다. 14페이지 현황도면을 보시면 공장부지와 진입도로로 조성이 되어 있습니다. 지목이 공장용지로 지목변경되어 112,800원, 진입도로 부지는 54,100원으로 산정하였습니다.

다음은 15페이지 일련번호 2번입니다. 하남읍 남전리 663-27 외 2필지입니다. 창고시설 및 진입도로로 준공이 났으며 지목이 전에서 각각 창고용지와 진입도로 변경되어 창고용지 부분은 51,900원으로 산정하였고, 진입도로 부분은 4,950원으로 산정하였습니다.

다음은 16페이지 산외면 희곡리 16-5 외 1필지로 전, 묘지에서 대지로 지목변경되어 25,100원과 11,300원에서 58,900원으로 산정하였습니다.

다음 17페이지 상남면 마산리 981 외 1필지 창고시설 부지로 지목이 답에서 창고용지로 지목변경되어 51,000원에서 75,700원으로 산정하였습니다.

다음 18페이지 초동면 금포리 571-1번지로 제1종근린생활시설 소매점으로 준공되었으며, 지목이 임야에서 대지로 지목변경되어 1,730원에서 50,100원으로 산정하였습니다.

토지소재지는 가곡동 412-80 외 3필지입니다. 사업용도는 단독주택 및 진입도로입니다. 단독주택 표준지는 같은 동 412-30번지를 적용하여 200,600원으로 산정하였고, 도로부지 세 필지에 대해서는 68,900원으로 산정하였습니다.

다음은 20페이지입니다. 20페이지 일련번호 3번과 다음 페이지 일련번호 4번, 그리고 그 다음 페이지 일련번호 5번은 다 연접사업입니다. 토지소재지는 삼랑진읍 행곡리 1765 외 2필지입니다. 용도는 단독주택과 진입도로입니다. 단독주택은 같은 리 1407-9번지 표준지를 사용해서 108,000원으로 산정하였고 도로부지는 34,900원으로 산정하였습니다.

(부위원장)

네 수고하셨습니다. 이어서 2018년도 읍면동에서 선정된 중점심의 될 24필지에 대해서 담당평가사님들께서 설명해주시기 바랍니다.

(김보경 감정평가사) 우리시 표준지는 2017년 4,044필지에서 2018년도에는 4,014필지로 표준지 수가 조정되었습니다. 이는 표준지의 분포밀도 조정과 활용도가 낮은 표준지에 대한 조정으로써 균형 있는 지가 분포와 표준지의 적절한 활용을 도모하기 위함이 되겠습니다. 우리시 2018년도 표준지공시지가 상승률은 전년대비 8.06%로 상동면, 부북면, 산외면, 산내면, 단장면 등 실거래가 반영률이 낮은 지역을 중심으로 실거래가 반영률 제고를 위해서 자료에 제시된 바와 같이 상승률을 결정하였습니다. 부북면은 나노융합국가산업단지의 계획 고시로 인하여 인근 지가의 가격상승이 두드러진 관계로 9.62% 상승률을 결정하였습니다. 그 외 지역 중 평균 상승률을 초과하는 지역의 경우는 공시지가의 실거래가 반영률이 낮아 이를 반영하고자 평균 상승률 이상의 상승률을 결정하였습니다. 앞으로 지속적으로 실거래가 반영률을 높이는 정책이 계속될 것으로 보이며

표준지공시지가에 따른 개별지가의 상승은 불가피한 것으로 판단됩니다. 저희 밀양시 공시지가 담당평가사들은 균형 있는 가격을 결정하기 위해 노력하겠습니다. 이상입니다. 각 필지에 대해서는 담당지역별로 평가사님께서 설명 드리도록 하겠습니다.

(강돈혁 감정평가사) 21페이지 활성동 361번지 자연녹지역 내 주택입니다. 본 건의 경우는 표준지 분포 재설계를 통하여 기존에 녹지지역 내 농경지 표준지만 있어서 이번에 녹지지역 내 주택가격 반영을 위해 신규로 선정한 표준지가 되겠습니다. 2017년도 공시지가가 61,600원이었는데 실거래가 수준이 10만원 내외로 정도로 파악되어 66,000원으로 7.14% 상승시켜 결정하였습니다.

다음 22페이지 가곡동 453번지로 제3종일반주거지역 내 지목은 답인 필지로 기

존 표준지인 508번지가 가곡동 푸르지오 아파트 개발사업에 편입되어 대체선정한 필지로 가곡동은 실거래가 반영률이 높은 관계로 상승률을 적게 정용하여 2017년 197,600원에서 0.71% 상승한 199,000원으로 산정하였습니다.

(유동문 감정평가사) 다음 23페이지 삼랑진읍 미전리 317번지 전입니다. 미전농공단지 남동측 인근에 소재하는 일반공업지역 내 전으로서 인근은 공장, 임야, 전이 혼재하는 지역입니다. 미전일반산업단지 계획이 변경 고시됨에 따라서 용도지역이 보전관리지역에서 일반공업지역으로 변경됨에 따라 산업단지 내 일반공업지역 신규표준지로 선정하였습니다. 금액은 2017년 70,900원에서 2018년 5.78% 상승된 75,000원으로 결정하였습니다.

24페이지 삼랑진읍 검세리 712번지입니다. 삼랑진하수종말처리장 동측 인근에 소재하며 자연녹지지역 내 전입니다. 인근은 전, 답 등이 혼재하는 지역으로서 예전에 삼랑진읍 송지리에 사용하는 표준지가 과다 활용 조정 및 해당 지역 내 표준지 부재에 따라서 신규 선정하였으며 증감은 5.42% 증가한 17,500원으로 결정하였습니다.

(송진규 감정평가사) 이어서 하남읍 수산리 703번지 설명드리겠습니다. 수산리 같은 경우는 실거래 대비 60~70% 현실화율을 보이고 있고 703번지 경우는 이 일대가 과수원, 농경지 등으로 사용하고 있는 필지 중에서 평균 12~15% 정도의 상승률이 있었고, 본 필지의 경우는 15.38% 상승률을 적용하여 26,000원에서 30,000원으로 결정하였습니다.

이어서 21페이지 하남읍 명례리 571-2번지 설명드리겠습니다. 농경지로 사용하고 있는 필지이며 합병으로 인해 면적이 증가했습니다. 이 일대가 13~15%의 상승률이 있었으며, 본 필지는 14.04% 상승률을 적용하여 57,000원에서 65,000원으로 결정하였습니다.

(김보경 감정평가사) 이어서 부북면 전사포리 111번지 공장용지 설명드리겠습니다. 사포일반산업단지 내 공장용지는 실거래가 반영률이 상당히 높게 반영되어 있기에 공업지역 내 공장용지 가격의 가격층화를 위하여 신규 선정한 필지로 2017년 183,100원에서 1.04% 상승하여 185,000원으로 결정하였습니다.

다음 28페이지 부북면 감천리 306-3번지 답에 대해 설명드리겠습니다. 나노국가산업단지 예정지 내 용도지역이 농림지역에서 제1종주거지역으로 2017년도 하반기에 변경된 관계로 기존 농림지역의 전, 답 중에서 주거지역의 공시지가 산정을 위해서 선정한 필지가 되겠습니다. 증감률은 7.98%로 2017년도 42,600원에서 2018년도 46,000원으로 조정하였습니다.

(안창환 감정평가사) 반갑습니다. 삼창감정의 안창환 평가사입니다. 상동면 금산리 879-17번지 표준지에 대해서 설명드리겠습니다. 지리적위치는 상동면사무소 북서측 국도변에 위치하고 있는 대지로 기존 표준지 금산리 879-12번지가 공공용지로 협의취득되어 표준지가 국유지가 되어 대체 선정된 필지입니다. 2017년 191,400원에서 2018년 240,000원으로 25.39% 상승했습니다. 상승률이 높은 이유는 2017년에는 주거나지였으나 밑에 사진을 보시면 아시다시피 2018년에는 주상용으로 바뀌어서 상승률이 높았습니다.

다음 30페이지 상동면 안인리 759번지 답에 대해서 설명드리겠습니다. 이 표준지도 기존 표준지 758번지가 건축신고가 되어 대지로 전환됨으로 인해 인근에 소재한 토지특성이 유사한 토지로 대체 선정한 필지가 되겠습니다. 2017년도 51,400원, 2018년에는 59,000원으로 상승률은 14.79%가 되겠습니다.

(김동준 감정평가사) 통일감정의 김동준 평가사입니다. 31페이지를 보시면 산외면 남기리 116번지 답입니다. 농림지역 내 전으로 기존 표준지 남기리 173번지의 주택 개발사업으로 인해 대체 선정한 필지가 되겠습니다. 2017년도 43,000원에서 2018년도 52,000원으로 20.93% 증가하였습니다.

다음 페이지 산외면 금곡리 763-1번지 전으로 생산관리지역 내 전입니다. 지리적위치는 본촌마을 북서측 인근에 소재하고 있으며 이 표준지 역시 기존 표준지금곡리 851번지의 개발사업으로 인하여 대체선정한 필지가 되겠습니다. 2017년 20,000원에서 2018년 24,000원으로 20% 증가하였습니다.

(김보경 감정평가사) 이어서 산외면 송백리 1269번지 설명드리겠습니다. 본건은 산내초등학교 북측 인근에 소재하고 있으며, 생산관리지역 내 과수원입니다. 송배길 생산관리지역 내 농경지 가격층화를 위해 신규 선정하였으며, 2017년 34,000원에서 2018년 54,000원으로 58% 상승하였습니다. 상승률이 높은 이유는 이 지역의 실거래가가 평당 20만 원 정도로 파악되어 실거래가 반영을 하여 상승률이 높았습니다.

다음 34페이지 산내면 봉의리 1015번지 전입니다. 기존 표준지 1014번지의 이용상황 변경으로 대체 선정한 필지가 되겠습니다. 2017년 12,000원에서 25% 증가된 15,000원으로 결정하였습니다.

(유동문 감정평가사) 35페이지 단장면 법흥리 856-5번지 전입니다. 사지마을 남서측 인근에 소재하며 생산관리지역 내 과수원으로 인근은 주택, 전, 과수원이 혼재하고 있습니다. 기존 표준지인 법흥리 806번지가 형질 변경되어 대체 선정된 필지로 이 지역은 전원주택 용도로의 수요가 높아 가격상승이 많았습니다. 2017년 41,000원에서 19.51% 상승한 49,000원으로 결정하였습니다.

다음 단장면 감물리 1208번지 전에 대해 설명드리겠습니다. 구기만을 서측인근에 소재하고 있으며 보전관리지역 내 전이 되겠습니다. 이 표준지 역시 기존 표준지 감물리 1207번지의 형질변경으로 인하여 대체 선정한 표준지가 되겠으며, 2017년 22,000원에서 13.64% 상승한 25,000원으로 결정하였습니다.

(김동준 감정평가사) 다음은 37페이지 상남면 예림리 1083-1번지 전으로 자연녹지지역 내 전으로 기존 표준지 예림리 1032번지의 개발사업으로 인해 대체 선정된 표준지가 되겠습니다. 2017년 37,000원에서 2018년 37,000원으로 동일하게 산정하였습니다. 그 이유는 예림리가 실거래가 반영률이 높은 관계로 전년과 동일하게 산정하였습니다.

(유동문 감정평가사) 38페이지 상남면 남산리 134번지로 남산저수지 남측 평리마을 내에 소재하고 있으며 계획관리지역 내 주택이 되겠습니다. 주위환경은 주택 및 전, 답 등이 혼재하고 있으며, 기존 표준지 남산리 133번지가 종전에는 주거나지였으나, 현재 130번지의 정원 및 창고시설로 사용되고 있어, 표준지로서의 대표성이 상실된 것으로 판단되어 교체 선정한 필지가 되겠습니다. 전년 대비 1.78% 상승한 63,000원으로 결정하였습니다.

(송진규 감정평가사) 이어서 초동면 성만리 633번지에 대해서 설명드리겠습니다. 전년대비 3,000원 정도 상승했습니다. 증감률로 봤을 때는 6.38% 상승하였습니다. 이 표준지 인근은 농경지로 주로 사용하고 있으며 인근이 6~8%정도의 상승률을 보이고 있기에 적정한 상승률로 판단됩니다.

다음 40페이지 봉황리 1207번지에 대해 설명드리겠습니다. 인근은 농가주택 및 농경지로 사용되고 있고, 5~10% 정도의 상승률이 있었습니다. 본 건은 5.51% 상승하여 63,500원에서 67,000원으로 결정하였습니다.

(김승주 감정평가사) 46페이지 무안면 무안리 598번지 답으로 본 건은 무안면사무소 동측 경지정리된 농경지입니다. 2017년 27,000원인데 인근 표준지공시지가와의 균형 및 가격 현실화율을 고려하여 7.41% 상승한 2018년에는 29,000원으로 결정하였습니다.

다음은 무안면 죽월리 264-2번지 전입니다. 죽월마을 내 위치하고 있는 계획관리지역 내 농경지로서 2017년 49,000원에서 10.2% 상승한 54,000원으로 결정하였습니다.

(김동준 감정평가사) 다음은 청도면 구기리 991-1번지 답으로 구기저수지 남서측 인근에 소재한 토지로 기존 표준지인 992-2번지의 이용상황 변경으로 인하여 대체 선정한 표준지가 되겠습니다. 2017년 14,200원에서 -1.41% 감소한 14,000원으로 결정하였습니다.

다음 44페이지 청도면 고법리 803번지 답에 대해서 설명드리겠습니다. 주위 인근에 전원주택의 개발사업이 많이 진행되고 있어서 기존 표준지 고법리 108-1번지를 대체하여 선정한 표준지가 되겠습니다. 2017년 32,000원에서 2018년 32,000원으로 전년과 동일하게 결정하였습니다. 이상입니다.

(부위원장) 위원님들께서는 토지관리담당주사로부터 개발부담금 종료시점 산정지가 30필지에 대한 설명과 감정평가사로부터 2018년도 표준지 공시지가 중점 심의 대상 24필지에 대하여 설명을 들으셨는데 질의하실 위원님 계신가요?

(부위원장) 제가 그럼 먼저 질문을 하겠습니다. 감정평가사님들이 24필지 정도를 중점적으로 설명을 하신 부분 중에서 제가 궁금한 것은 밀양의 전체 표준지가 4,014필지인데 그 중에서 표준지 분포를 재설계하고 가격을 조정하셨는데 일일이 다 평가사님 개별적으로 파악하셨는지 아니면 일종의 프로세스를 통해 지가를 결정하는지에 대해서 궁금합니다. 또한 4,014필지를 평가사님별로 나누어서 했을 때 조정과정에서 나름대로의 가이드라인이 있지 않겠는가하는 생각도 들고 또 똑같은 농지라 하더라도 가격층화를 위해 재설정하는 부분에서 용도별로 층을 몇 개를 나누어서 설정하는지에 설명해주시기 바랍니다.

(김보경 감정평가사) 전국의 표준지가 선정되어 있는 상태에서 활용도가 낮은 표준지라든지 동일한 용도지역에 유사가격이 많이 분포되어 있는 표준지들을 평가사님들이 조사하여 감소시켜야 할 표준지는 국토부에 반납을 하고, 추가를 시켜야 할 필요가 있는 경우는 추가를 하고 있습니다. 따라서 이번에 전국의 표준지 재설계 작업을 진행하게 되었습니다. 가격변동폭이 큰 지역의 경우는 표준지를 더 받아서 증가시키는 작업을 했고, 밀양시의 경우는 계획관리지역이나, 농림지역의 면적이 큰 부분이 많고, 큰 부분 내에서 유사한 가격대 표준지와 활용도가 낮은 표준지를 국토부 지침에 따라 조사를 하여 30필지를 감하게 되었습니다.

30필지 감소되는 필지도 그냥 무작위로 감소시킨 것이 아니라, 활용도가 낮은 필지들을 삭제하고 변경이 있는 표준지는 유사한 토지로 대체 선정하여 감소가 된 것입니다.

또한 가격층화 부분에 대해서 설명을 드리자면 똑같은 지역의 토지라도 도로를 물고 있는 토지, 도로를 물고 있지 않은 맹지, 완경사 토지 이런 식으로 각각의 개별토지의 특성이 있습니다. 그러한 특성의 차이로 인해서 실거래가격 차이가 나게 됩니다. 예를 들어 농림지역의 소로한면을 접한 농경지라든지 농기계만 출입할 수 있는 도로를 접한 토지들의 가격을 반영하기 위해서 그 가격대 별로 가격층화를 하고 있습니다.

(부위원장) 제가 또 궁금하게 뭐냐면 하나의 토지의 공시지가를 결정하는 요인들이 수십 가지가 될 수 있는데 그런 요인들 합쳐서 하나의 가격으로 결정되는 것인데, 다양한 요인이 하나의 가격을 결정하는 것을 분해해서 그런 특성을 더하거나 감했을 때, 나름대로의 프로그램이 되어 있다고 한다면 그것은 공시지가의 객관성과 공정성을 확보할 수 있는데 요인별로 분해할 수 있는 능력이 없다면 그것은 굉장히 주관적일 수밖에 없다고 생각됩니다. 공정성을 최대한 확보할 수 있는 사회통계학적인 방법론이나 계량화된 방법론을 충분히 가지고 계신지요?

(김보경 감정평가사) 네 거래사례 비교법을 통해서 인근 실거래가격을 가지고 지역요인, 개별요인을 비교를 하게 됩니다.

(부위원장) 그러면 실거래가격으로 하게 되면, 인자들이 서로 다르기 때문에 누락되거나 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 상당히 고도의 계량경제학적인 기법을 통해 요인별 값들이 들어가서 데이터 분석을 해야 하지 않나 봅니다. 이러한 가이드라인이 있어야 평가사님들께서 현장에서 조사를 할 때 공정성을 확보할 수 있지 않냐 생각을 해봅니다. 또한 평가사님들도 그러한 계량 경제학적인 기법을 통한 데이터 분석 능력을 갖추고 있어야 그것이 가능하리라 생각됩니다. 아직까지는 공시지가와 실거래가격과의 갭이 꽤 있고, 앞으로 공시지가를 실거래가격까지 근접하게 된다면 나중에는 심각한 조세저항이 있지 않을까 생각합니다. 실거래가격을 결정하는 많은 인자들에 대한 지역별로나 필지별로 모든 사항에 대해서 과학적으로 공정하게 산출할 수 있는 프로그램을 개발을 해서 공시지가를 결정하셔야 하는데 단순히 평가사님들이 모여서 공시지가를 결정하는 가격의 수치를 표준지가라 말하는 것은 의문스럽지 않나 생각됩니다. 아무튼 그 밖의 다른 의견이 있는 위원님들 있으신지요?

(이상범 위원) 부위원장님이 말씀하시는 부분은 평가사님이 모여서 수작업으로  결정하는 것이 아니고 가격결정 요인을 입력하여 공시지가를 결정하는 프로그램이 존재하는지에 대해서 물어보시는 건데 그런 프로그램이 있는지요?

(유동문 감정평가사) 그 부분은 제가 답변드리겠습니다. 개별공시지가를 산정하는 경우에는 토지특성들을 입력하면 자동적으로 나오는 프로그램이 구축이 되어 있습니다. 그리고 공시지가를 산정할 때 평가사님들의 개별적으로 공시지가를 산정하는 기준이 달라지면 공정성에 문제가 생기지 않냐고 부위원장님께서 말씀하셨는데 그 부분에 대해서는 전국적으로 용도지역별 이용상황별로 토지 특성에 따른 비율을 산정하는 토지가격비준표라고 있습니다. 단지 그 기준이 저희들이 구속력이 있지 않기 때문에 적정하게 경우에 따라 가감을 할 수 있는 재량이 있을 뿐이지 그런 기준이 아예 없는 것은 아닙니다. 그런 기준 하에서 토지에 따라서 접면에 따라 5프로 감가하는 것을 상업지역일 경우는 조금 덜 감가할 수 있고 적절히 적용하고 있습니다.

(부위원장) 위원님들 더 질문하실 분 있으신가요?

(박경애 위원) 33페이지 증감률이 산내면 송백리에 보면 전년대비 58% 올랐는데 그 근거가 있나요?

(김보경 감정평가사) 네 산내면 송백리 1269번지는 사진에서 보는 바와 같이 도로를 접하고 있는 농경지이고 이 토지를 대폭 상승시킨 이유는 실거래가 대비 공시지가가 현저하게 낮았습니다. 약 30프로 반영률 밖에 되지 않았습니다. 이 일대에 도로를 접하고 있는 토지의 가격을 산정하기 위해 부득이하게 58% 상승률을 반영하였습니다. 토지소유자에게 의견청취문을 보냈었고, 주민들도 이 일대 시세를 잘 알고 있기 때문에 적절하게 올라간 금액으로 판단해서 이의신청에 따른 민원은 지금 없는 상태입니다.

(부위원장) 위원님들 더 의견이 있으신 분 있습니까?

(조윤재 위원) 감정평가사님들께서 표준지공시지가 조사하시라 수고하셨다고 믿습니다. 제가 묻고 싶은 것은 2가지인데, 2017년도 표준지공시지가 평균 변동률이 9.33% 상승했습니다. 2018년도에는 8.06% 상승이 예상됩니다. 2017년 실거래가격과 2018년 실거래가격의 증가율이 얼마인지? 그리고 증가분도 이번 표준지공시지가에 반영되어 있는 것인지 알고 싶습니다. 두 번째 질문은 2018년도 표준지공시지가를 실거래가격 대비 몇 프로 반영이 되었는지 알고 싶습니다.

(김보경 감정평가사) 네 2017년도에 비해서 상승률은 줄어들었지만 8.06%의 상승률을 기록하고 있습니다. 이 8.06%라는 것은 실제 거래되는 토지의 실거래가격의 상승률을 말하는 것이 아니라, 기존의 공시지가가 실거래가를 반영하는 반영률 자체가 그 기준에 따라 다르겠지만 밀양시의 경우는 50% 후반으로 반영하고 있습니다. 그래서 국가정책에 의해 전국의 시군마다 실거래가 반영률을 정해진 목표치로 잡아서 상승을 시켜가고 있습니다. 그리고 밀양시의 실제 거래되는 토지들의 변동률 자체는 조건에 따라 다르기에 일률적으로 몇 퍼센트라고 말씀드리기는 어렵고, 지가상승률이라고 해서 고시되는 것은 3% 정도로 보고 있습니다.

(조윤재 위원) 제가 다시 여쭈어 보고 싶은 것은 2017년도에 지가가 100원이었다면 2018년도에 150원이 되었다하면 50% 상승률이 되는데 이와 같이 실거래가격의 전년대비 변동률하고 표준지공시지가의 변동률하고의 갭이 어느 정도인지 궁금합니다. 실거래가격이 변동 폭이 크다면 공시지가가 따라갈 수 없다고 생각하는데 그 적용을 어떻게 하는지요?

(김보경 감정평가사) 지금 부북면 대표적인 그런 경우입니다. 나노산업단지 때문에 지금 실거래가격이 매우 상승률이 높습니다. 실거래가격의 상승률이 높다고 하더라도 공시지가에 반영된다고 볼 수 없고 지속적으로 실거래가격에 근접하도록 노력하고 있는 상황입니다. 위원님께서 구체적인 수치를 말씀하시는데 실거래가격은 몇 퍼센트다 그 갭이 얼마다 필지별로 다 각각 다르기에 말씀드리기가 어렵습니다. 어쨌든 지금 실거래가격에 최대한 맞추려고 하고 있는 실정입니다.

(부위원장) 제가 또 하나 궁금한 것이 평가사님들이 말씀하시는 전년대비 변동률을 말씀하실 때 토지용도가 주거용에서 임야까지 다양하게 있는데 평균 변동률을 산정할 때 단순히 산술평균하지는 않았을 거라 생각되는데 가중치를 어떻게 해서 변동률은 내는가요? 표준지가 4,014필지에 대해서 용도별로 각각의 필지에 대하여 가중치를 정하는 방법이 있고, 아니면 밀양 전체의 용도별, 지목별로 가중치를 반영하는 방법이 있을 것인데 어떤 방식으로 가중을 하는가요?

(토지관리담당주사) 부위원장님 그 부분은 지금 현재 면적을 가중하여 평균 변동률를 구하고 있습니다.

(부위원장) 그렇다면 임야의 경우는 면적이 엄청 큰데 임야의 가격 상승이 높다고 했을 때 면적가중이 된다면 더 많이 상승률이 높게 나오는 것이 아닌가요?

(김보경 감정평가사) 물론 부위원장님 말씀처럼 임야의 경우 면적이 크기에 가중을 하면 상승률이 크게 나올 수 있지만 현재 국토부에서 변동률을 정할 때 일괄적으로 면적으로 가중하여 정하고 있습니다.

(부위원장) 그렇다면 우리나라에의 지가변동률의 평균치를 구할 때 각각의 토지들이 있는데도 임야의 면적이 크기 때문에 변동률이 산정된다고 하면 너무 변동률이 높아지는 부분이 아닐까 생각되는데 이 부분은 어떻게 생각하시는지요?

(유동문 감정평가사) 그 부분은 임야의 경우는 면적은 크지만 가격이 매우 낮기 때문에 예를 들어 상업지역의 경우 100제곱미터라도 1만원이 올라가는 것과 비교했을 때, 임야가 면적이 크더라도 가격이 몇 백 원 수준이기 때문에 면적이 미치는 영향이 그리 크지 않다고 봅니다.

(부위원장) 그렇게 말씀하시면 제가 생각할 때는 품질 나쁜 쌀을 먹고 품질 좋은 쌀을 먹는다고 가정했을 때 두 쌀 가격의 평균치를 구하는 것은 양을 기준으로 하는 것이 아니라, 소비지출을 기준으로 구합니다. 그와 마찬가지로 총 토지 평가액 중에서 각각이 차지하는 지목의 비중을 가지고 전체의 평균변동률을 계산해야하는 것이지 면적으로 계산하는 것은 아니라고 생각됩니다.

(유동문 감정평가사) 지가변동률은 저희들이 할 수 있는 것이 아니라 국토교통부에서 면적으로 가중하여 산정한다고 되어 있어서 저희들이 조정할 수 있는 것은 아닙니다.

(부위원장) 네 감정평가사님의 설명을 잘 들었습니다. 오늘 충분한 논의가 되었을 것이라 생각이 됩니다.  추가적으로 질의하실 위원님 계십니까?

---------- 기타 의견 없음 ----------

더 이상 질의가 없으므로, 2018년 표준지공시지가 의견청취와 개발부담금 종료시점 산정지가 심의에 대한 가부를 표기하여 심의의결서를 제출해주시기 바랍니다.

---------- 집 계 결 과 ----------

(부위원장) 심의의결서 집계 결과 총 위원 12명 중 7명이 참석하셨고 2018년도 표준지공시지가 4,014필지에 대한 의견청취 심의안과 개발부담금 종료시점 산정지가 5건 30필지에 대한 심의안은 7명 참석위원 중에 전원 찬성하셔서 원안대로 심의 의결되었음을 선포합니다.

(부위원장) 이상으로 밀양시부동산가격공시위원회 회의를 모두 마치도록 하겠습니다.