밀양시부동산가격공시위원회 심의 회의록

□ 일 시: 2017. 7. 25.(화) 14:00

□ 장 소: CCTV 관제센터 회의실(3층)

□ 참 석: 밀양시부동산가격공시위원 11명

감정평가사 2명

토지관리 담당공무원 4명

□ 안 건: 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 심의(26필지)

개발부담금 종료시점 산정지가 심의(10건 18필지)

□ 심의결과: 원안가결

□ 부동산가격공시위원회 심의 회의록

(토지관리담당주사) 지금부터 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 및 개발부담금 종료시점 산정지가 심의를 위한 밀양시부동산가격공시위원회 회의를 개최하겠습니다. 국민의례는 생략하도록 하겠습니다.

(토지관리담당주사) - 개회(성원보고)

다음은 의결 정족수 보고를 드리겠습니다.

밀양시 부동산가격공시위원회 위원 12명중 11명 참석으로 성원이 되었음을 보고 드립니다.

먼저 조재환 부위원장님의 인사말씀 및 개회선언이 있겠습니다.

(부위원장) -(부위원장 인사말씀)

(부위원장) -(개회선언)

앞선 성원보고에서 12명중 11명이 참석하였기에 지금부터 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가, 개발부담금 종료시점 산정지가 심의를 위한 밀양시부동산가격공시위원회 개회를 선언합니다.

(부위원장)-(심의안 상정)

이어서 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 및 개발부담금 종료시점 산정지가에 대한 심의 안건을 상정합니다.

먼저 토지관리담당주사로부터 심의자료에 대한 설명이 있겠습니다.

(토지관리담당주사) - 제안설명

2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가, 개발부담금 종료시점 산정지가 심의(안) 설명을 드리도록 하겠습니다.

부동산가격공시위원회 심의안을 봐주시기 바랍니다. 먼저 1페이지, 2017. 1. 1.기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 심의(안)입니다. 의안번호 2017-7호입니다. 먼저 제안이유입니다. 2017년 5월 31일에 결정공시된 2017년 1월 1일 기준 개별공시지가에 대하여『부동산 가격공시에 관한 법률』제11조 규정에 의거 토지소유자 및 이해관계인 등이 제출한 이의신청에 대한 지가의 적정여부를 종합적으로 재검토하여 개별공시지가의 객관성과 공정성을 확보하기 위함입니다. 심의근거는『부동산 가격공시에 관한 법률』제11조와 개별공시지가 조사·산정 지침에 근거를 두고 있습니다. 이의신청 기간 및 현황입니다. 2017. 5. 31.자로 327,188필지에 대하여 개별공시지가가 결정·공시하였으며, 6. 29.까지 토지소유자 및 이해관계인으로부터 17건 26필지 이의신청 사항이 접수되었습니다.. 이의신청 접수내역은 상향요구가 22필지, 하향요구가 4필지가 되겠습니다. 다음은 2페이지입니다. 이의신청 분석입니다. 사유분석 결과 상향요구는 22필지이며 인근 토지가격 대비 낮은 지가로 지가현실화를 해달라는 내용이며, 하향요구는 4필지는 토지를 계속 소유하는데 따른 과세 감면에 따른 것으로 분석되었습니다.

이의신청 검증은 이의신청 필지에 대하여 감정을 정확성을 기하고자 감정평가법인에게 이의신청가격을 검증의뢰 하였으며, 이의신청 가격에 대한 검증을 2017. 7. 5. ~ 7. 12.까지 현장 방문하여 검증을 실시하였습니다. 검증결과 상향조정 5필지, 하향조정 1필지  나머지 20필지는 적정하여 기각 결정하였습니다. 다음 3페이지 이의신청 조정지가 심의조서입니다. 설명은 현황도면을 보면서 설명하도록 하겠습니다. 다음 7페이지 개발부담금 종료시점 산정지가 심의안에 대하여 설명 드리겠습니다. 먼저 제안이유입니다.『개발이익 환수에 관한 법률』제3조의 규정에 의거 개발부담금 부과 대상토지에서 발생되는 개발이익을 국가가 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 효율적인 이용을 촉진하고자 함입니다. 본 심의근거는『개발이익 환수에 관한 법률』시행규칙 제8조에 근거를 두고 있습니다. 개발부담금 부과대상 사업은 부담금 20% 대상사업은 택지개발사업 외 5개 사업이 되겠고, 부담금 25% 대상사업은 지목변경이 수반되는 사업이 되겠습니다. 다음 8페이지입니다. 부과대상 개발사업 면적입니다. 도시지역은 1,500㎡ 이상이며 비도시지역은 2,500㎡이상이 되겠습니다. 개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 공시지가에 부과개시시점까지의 정상지가 상승분을 합한 가액이 되겠습니다. 종료시점지가는 사업종료 후 변경된 토지 용도에 맞게 당해 연도 1월 1일 기준으로 재산정한 지가와 사업종료일까지의 지가상승분을 합한 가액이 되겠습니다.

다음은 개발부담금 부과기준입니다. 개발이익은 종료시점지가에서 개시시점지가와 개발비용을 합한 금액을 뺀 금액이며 개발부담금은 개발이익의 25%가 되겠습니다. 징수한 개발부담금은 국세와 지방세에 각각 50%씩 배분됩니다. 종료시점 산정지가 심의조서는 총 10건에 18필지이며 현황도면으로 설명을 드리겠습니다.

13페이지입니다. 일련번호 1번입니다. 용평동 846-2번지입니다. 단독주택으로 사용하고 있고 해당필지가 아래의 항공사진을 자세히 보시면 한 필지에 용도지역이 2개가 걸쳐져 있습니다. 따라서 비교표준지를 2개를 사용했습니다. 지목을 임야에서 대로 변경하였고 조정율을 반영하여 7,690원에서 85,300원으로 산정하였습니다.

다음은 14페이지 일련번호 2번입니다. 삼랑진읍 숭진리 557-3번지 외 1필지입니다. 제2종근린생활 시설이고 밀양대학교 정문 좌측에 있는 고시원입니다. 현황도면을 보면 1필지로 표시되어 있지만, 6월 20일에 합병되면서 1필지가 되었습니다. 합병되기 전의 필지는 557-3, 557-8번지이고 지목이 전에서 대로 변경하여 179,000원에서 185,800원으로 산정하였습니다.

다음 15페이지 하남읍 대사리 432-41번지 창고시설 부지입니다. 지목이 전에서 창고용지로 변경되었고 조정율을 반영하여 40,200원에서 61,600원으로 산정하였습니다.

다음 16페이지입니다. 부북면 위양리 856번지 외 2필지입니다. 태양광발전시설 및 진입도로 부지입니다. 태양광발전시설 부지는 856, 858번지는 지목이 전에서 잡종지로 변경하였습니다. 표준지 조정율을 반영하여 12,700원에서 26,600원으로 산정하였습니다. 진입도로 부지인 856-1번지는 임야에서 도로로 지목변경하였고 422원에서 5,940원으로 산정하였습니다.

다음 상동면 도곡리 822-4번지입니다. 단독주택 부지입니다. 지목이 전에서 대로 변경하여 7,380원에서 15,800원으로 산정하였습니다.

다음 18페이지 상동면 도곡리 822번지 외 1필지입니다. 단독주택 및 진입도로 부지입니다. 단독주택 부지 822번지는 전에서 대로 지목변경하였고, 7,380원에서 15,800원으로 산정하였습니다. 진입도로는 7,380원에서 7,920원으로 산정하였습니다.

다음 상동면 안인리 940-2번지 외 1필지입니다. 마찬가지로 단독주택 및 진입도로 부지입니다. 단독주택 부지 940-2번지는 임야에서 대로 지목변경하였습니다. 개시시점지가가 835원에서 51,700원으로 산정하였고, 진입도로는 835원에서 23,400원으로 산정하였습니다.

다음 20페이지 산외면 희곡리 1-2번지 외 1필지입니다. 소매점 부지 및 자동차 야영장 시설입니다. 소매점 부지는 전에서 대로 지목변경되었고 44,100원에서 56,8700원으로 산정하였고, 자동차야영장 시설부지는 47,200원에서 66,500원으로 산정하였습니다.

다음 21페이지 단장면 범도리 1194-10번지 외 2필지입니다. 태양광발전시설 및 진입도로 부지입니다. 1194-10번지는 임야에서 잡종지로 지목변경하였으며, 823원에서 8,520원으로 산정하였습니다. 진입도로 부지인 1194-8, 1194-9번지는 823원에서 1,710원으로 산정하였습니다.

다음 22페이지 초동면 금포리 568-3번지입니다. 제2종근린생활 시설부지로서 임야에서 공장용지로 지목변경하였습니다. 986원에서 97,400원으로 산정하였습니다.

이상으로 개발부담금 종료시점 산정지가 현황도면 설명을 마치겠습니다.

이어서 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가에 대하여 담당 평가사께서 설명해 주시기 바랍니다.

(김보경감정평가사)

안녕하십니까? 대한감정평가법인의 김보경평가사입니다. 2017년도 이의신청 지가 검증을 진행하면서 소유자들이랑 통화도 했고 앞으로 개별공시지가 산정에 있어서 주의해야 할 부분들에 대해서 많은 의견을 받았습니다. 또한 이의신청지가 검증으로 올라온 건에 대해서 현장조사와 산정조서 검토를 통해 조정을 하게 되었습니다.

먼저 25페이지 삼문동 111-64번지는 개별지가 산정이 접면이 소로한면으로 되어 있었는데 현장조사를 한 결과 차량이 진입하기 힘들어 세로불로 수정하여 소유자가 원하는 대로 가격을 낮춰 드렸습니다.

(안창환감정평가사)

반갑습니다. 삼창감정평가법인 안창환평가사입니다. 다음 삼랑진읍사무소 남서측 인근에 소재하는 잡종부지인데 현장조사 결과 이용사항이 도로 등으로 되어있는데 도로가 아니라 잡종지라서 전기타로 수정하였고 형상도 부정형보다 사다리에 가까워 사다리로 정정하였습니다. 또한 도시계획도로 저촉률이 0%에서 100% 저촉으로 정정 산정한 결과 30,100원에서 96,200원으로 검증조정하였습니다.

다음 페이지 삼랑진교 동측 SK주유소에 소재한 전으로 현장확인을 한 결과 소유자가 주장하는 금액은 저촉이 안된 것을 기준으로 했는데 이 땅은 도시계획률이 60%가 되어있습니다. 따라서 이것을 고려하였을 때 기존에 산정한 지가가 적정한 것으로 판단되어 기존 가격을 그대로 적용하였습니다.

다음 페이지 삼랑진읍 상부마을 삼랑진철교 인근에 소재하는 3필지인데 이 분은 계속 해마다 이의신청을 하시는 분으로 알고 있습니다. 그래서 더 현장조사를 면밀히 조사해보았는데 주장하는 부분들이 좀 일리가 없었고 자세히 설명을 해도 들으려 하지 않으셨습니다. 저희들이 봤을 때는 개별공시지가 산정이 정확히 되어있었기 때문에 상향조정하지 않고 기존의 산정된 조정지가 그대로 결정하였습니다.

(김보경감정평가사)

다음은 상동면 금산리 토지에 대한 이의신청 건입니다. 상동면 금산리에 이의신청이 들어온 건들은 동일 소유자 토지입니다. 지금 상업용으로 이용되고 있다 보니 개별공시지가가 주택으로 반영된 것이 맞지 않다고 이의신청이 들어왔습니다. 지금 주유소 부지 같은 경우는 적용표준지를 상업용으로 이용되는 표준지를 사용해서 소유자가 원하는 가격 상승이 있었습니다. 나머지 부분들은 크게 가격에 문제가 없어서 토지특성을 다소 미흡한 부분을 수정을 했고 전체적으로 보면 가격이 상승하였습니다.

30페이지 상동면 금산리 345-5번지 외 2필지는 주유소 바로 옆에 있는 토지이고 지세는 경사면에 있기 때문에 그것은 똑바로 반영이 되어 있었지만, 형상이 약간 잘못 들어가 있어서 수정을 하였습니다. 형상 부분은 가격 배율이 적용되지 않아 가격변동이 없었습니다.

31페이지 상동면 금산리 343-5 외 1필지는 농지 옆에 법면 부분에 해당합니다. 이 건도 형상을 부정형에서 가장형과 사다리로 수정하였습니다. 마찬가지로 형상은 가격 배율이 적용되지 않아 금액은 그대로 동일하게 이의신청 검증하엿습니다.

(안창환감정평가사)

다음 산외면 금곡리 산5번지 외 4필지입니다. 산외면 금곡리 골안마을 북동측 인근에 소재하는 임야인데 이 분이 주장하는 내용을 검토한 결과 산정한 지가가 적정하여 기존 그대로 가격을 검증하였습니다.

다음 단장면 감물리 산56번지 용소마을 남측 인근에 소재하는 임야인데 현장조사 결과 고저가 급경사인데 실제는 15도 미만의 완경사로 급경사에서 완경사로 수정하고 도로접면도 양쪽으로 도로가 있는 이면각지로 세로각지로 정정하여 기존 1,410원에서 2,350원으로 결정하였습니다.

그 다음 상남면 외산리 545-1번지 외 1필지로 동산보건진료소 남서측 인근에 소재하는 전인데 본인은 농사를 못 짓고 있는 묵전으로 되어 있어 가격을 낮춰 달라고 하였으나 기존에 산정된 가격이 적정하여 기각 결정하였습니다.

(김보경감정평가사)

다음 페이지 초동면 봉황리 800-2번지 답으로 소유자가 아주 강하게 이의신청을 하셨는데 사실 현장조사한 결과 이 주변 전답들이 임야상태로 바뀌어 있는 상태로 나무가 무성하게 자라있었습니다. 소유자께서는 현재 21,800원의 공시지가가 너무 비싸다고 주장하였는데 제가 현장조사를 했을 때 진입 자체가 불가능하고 개별공시지가도 아래쪽에 있는 토지와 크게 차이가 없어서 본 건은 조정이 조금 필요한 토지였습니다. 하지만 이 일대의 토지의 공시지가가 균형을 이루고 있어서 이 필지만 수정하기가 힘들어 내년도 개별공시지가 산정할 때 임야상태를 반영할 수 있는 표준지를 수정하여 전체적으로 가격을 수정하는 방향으로 일단 본 건은 기각 결정하였습니다.

다음 37페이지 무안면 삼태리 토지입니다. 이 토지는 표준지와 특성이 동일합니다. 소유자가 말씀하는 부분은 도로에서 더 가깝고 주위에 농협창고가 있기 때문에 가치가 매우 높은 토지라고 주장을 하시면서 개별공시지가를 상승해달라고  하셨습니다 일단은 표준지와 동일한 특성을 가지고 있고 이의신청 검증에서는 다른 톡성을 조정하여 가격을 상승시킬 방법이 없기에 기각 결정하였습니다.  차후에 3405번 표준지의 실거래가격의 반영률을 높여 전체적으로 가격을 상승을 상승시킬 수 있도록 하여야겠습니다.

다음 38페이지 무안면 정곡리 토지는 토지특성이 잘못 들어가 있었습니다. 도시계획도로 저촉률이 100% 되어있었는데 사실상 30% 저촉되어 있어 수정하여 65,900원으로 산정하였습니다. 이상입니다.

(부위원장) 위원님들께서는 지금까지 감정평가사와 토지관리담당주사로 부터 설명을 들으셨는데 의견이 있으시면 제시하여 주시기 바랍니다.

(부위원장) 의견이 없으십니까?

(부위원장) 제가 그러면 한 가지 질의하겠습니다. 개발부담금이나 개별공시지가 이의신청이나 표준지를 적용해서 산정하는 것으로 아는데, 이 적용표준지가 인근에 있으면 딱 좋은데 멀리 있는 지역까지 가야하니까 하나의 적용표준지가 기준이 될 수 있겠느냐 이것도 사실상 이론이 많을 것 같아요. 또 복수의 표준지를 만든 경우도 많은 기술적인 어려움이 있을 것 같구요. 그래서 이러한 표준지 사용에 있어서 객관성이 매년 문제가 되는데 여기에 대해서 어떻게 해결해야하는지에 되어서 논의가 필요하다고 봅니다. 이 부분에 대해서 전문가이신 감정평가사님과 개발부담금을 산정하는 데에 있어서 담당 주무관님이 그동안의 경험을 토대로 말씀해주실 수 있나요?

(안창환감정평가사)

네 표준지는 다 하면 제일 좋죠. 그러나 국가 예산 등의 어려움이 있어서 전국적으로 40만 필지의 표준지가 있으며, 표준지 하나가 개별지가 적용필지가 최소한 20~30필지가 되어 있다보니가 조금 문제가 될 소지는 있습니다. 표준지 적용에 있어서 제일 우선적으로 검토해야 할 부분은 용도지역이 같아야 하고, 인근지역이어야 하고, 이용상황이 동일한 것을 선택해서 적용을 해야합니다.

앞으로 더 가격이 변동이 심한 지역에는 표준지를 더 심어서 개별지가가 더 정확하게 산정될 수 있도록 해야할 것 같습니다. 또한 표준지가 개량형 모델이기 때문에 질적인 부분을 반영을 못하다 보니 가격차이가 있는 것으로 보여집니다. 예를 들어서 완경사라도 조금 급한 완경사가 있을 수도 있고 같은 도로를 물었다고 하더라도 주간선도로에 조금 더 가까울 수 도 있는 등의 문제가 있다보니 가격차이가 있습니다. 이런 부분은 이의신청을 받아서 조정을 해야할 필요가 있고, 가격차이가 나지 않도록 표준지를 더 심어서 문제를 해소하는 방법이 현재로서는 최선의 방법이 아닌가 생각이 됩니다.

(부위원장) 개별공시지가 이의신청보다 개발부담금이 관련된 경우는 상대적으로 더 이해관계가 복잡할 거 같은데 이 점은 어떻게 생각하시는지요?

(안창환감정평가사) 개발부담금은 그래서 실질적으로 실거래가격으로 하고자 하면 감정평가가 평가하여 실제 가격으로 하는 방법이 있습니다. 지금의 경우는 실거래가격이 아닌 공시지가로 종료시점을 산정하여 실제 가격과 차이가 좀 있는 것 같습니다.

(부위원장) 다른 위원님들은 질의하실 분은 없으신가요?

(토지관리담당주사)

개발부담금은 대한 감정평가는 현재 대단위의 사업을 하는 경우는 감정평가사에게 의뢰를 합니다. 그러나 개별지다 보니까 인근 토지 이용상황이나, 용도지역이 동일한 표준지를 사용하여 종료시점지가 산정하고 있습니다.

(부위원장)

위원님들 다른 질의 없으십니까?

더 이상 의견 없으시면 질의를 종료하도록 하겠습니다.

---------- 기타 의견 없음 ----------

(부위원장)

더 이상의 질의가 없으므로 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가, 개발부담금 종료시점 산정지가 심의에 대한 가부를 표기하여 심의의결서를 제출해주시기 바랍니다.

(부위원장)

네 집계결과 총 위원 12명중에 11명이 참석하여 11명 모두 찬성하였기에 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 조정지가 26필지, 개발부담금 종료시점 산정지가 18필지에 대한 심의안이 원안대로 심의 의결되었음을 선포합니다.

이상으로 밀양시 부동산가격공시위원회 회의를 모두 마치도록 하겠습나다.